【瑞商语录】
    房租成本，成为医药零售之殇，不但限制扩张步伐，而且续租困难，五年期的合约很难拿到，不少连锁企业门店开始聚焦于200～300平米中型门店，大店基本不考虑，并开始修炼内功，提升运营能力，通过经营业绩的提高减轻房租压力。中小连锁企业，面临被收购的局面，越来越多的跨地区乃至全国性的企业将成为主角。

    被高房租阴影笼罩着的药品零售企业，经过前些年的快速跑马圈地，现正进入门店租约集中到期阶段，难以企及的高昂续租费用，正在等待着他们。

    最近，一直密切关注房价信息的杭州德仁欣大药房总经理德仁欣显得颇为无奈，从2008年开始，他就在谋划扩张规模，但面对水涨船高的房租价格，至今仍未有新店开出。

    同样因为高租金，浙江老百姓大药房则被迫关闭了一些难以“养租”的门店，例如，最近关闭了一家位于萧山区繁华商业段上的门店。

    近两年来，许多药品零售企业放慢了扩张的速度，节节上涨的店面租金是重要的羁绊。与此同时，被高房租阴影笼罩着的药品零售业，或将面临一个新问题——经过前些年的快速跑马圈地，不少企业现正进入门店租约集中到期阶段，难以企及的高昂续租费用，正在等待着他们。

    企业“变型记”

    翻阅《2010年中国城市房价排行榜》，可以发现，房价在2010年继续保持快速增长势头，排名前20位的城市均价都超过了8500元/平方米。其中，浙江省占据六席，广东和江苏省各占三席。具体到城市来看，杭州市房价跃居榜首，北京市则紧随其后。

    面对如此高企的房价，租金自然水涨船高。有数据显示，2010年，中国连锁百强企业续租成本平均上涨约30%。但这明显过于乐观，在记者的调查中，有些企业门店的续租租金上涨达100%，甚至200%～300%也不罕见。

    在杭州市，除了一些老字号，传统意义上的大卖场并不多，即便是门店数量仅次于海王星辰、平价大卖场出身的老百姓大药房，大店型也较为罕见，而是以200平方米左右的店型居多。

    浙江老百姓大药房企划部长邵智波分析称，以前企业以1000～2000平方米的店型为主，现在则聚焦于200～300平方米的中型门店，一方面因为大店选址较难，另一方面，近两年来，房租上涨太快，销售量与房租成本按比例核算后，利润大大减少，大店型已然不适应当前市场。

    另一家以平价著称的本土企业浙江天天好大药房同样如此，近年来新开门店中大店屈指可数，开店步伐也在放缓。道其原因，其中最为重要的一条无外乎高企的房租成本。

    而据德仁欣介绍，公司位于杭州汽车总站旁边的总店，总共三层，一楼为药店，二楼诊所，三楼办公，租约5年。虽然，对于租赁合同里面的租金递增条款，3年递增5%的数值也比业内流传的一年递增3%、两年递增5%要低，但仅房租一项费用也占到销售额的20%左右。大店不敢开，小店难盈利，成为了困扰其拓展的最大障碍。

    杭州不仅是个旅游城市，还是一个中医药文化盛行的城市，以普药为主的药店，面积均不大，但传统老字号则不然，位于黄金商圈的老字号面积均不小。远近闻名的清河坊步行街云集了包括百年老店胡庆余堂、方回春堂、同仁堂、同庆和堂等在内的十余家药诊店和参茸贵细药材老字号。例如，约有几千平方米的方回春堂，共有四层，内部还安有电梯上下。据相关人士透露，按照市场价格估算，清河坊一般的门面租金大概在年均几百万元甚至上千万元，高昂的成本对于新开药店显然不划算，而这些老字号大多是自有物业。

    同样因为高房租，西湖边游客如织，却没有一家药店，高昂的房租吓退了利薄的药品零售企业，“我们曾考虑在西湖边开一家店，一方面作为品牌来展示，另一方面高人流量应该可以保证销售，可是动则上百万元的租金，需要相当大的魄力。其他同行与我想法大概是一致的吧。”浙江某知名参茸品牌店负责人如是说。

    新店租赁昂贵

    显然，杭州区域的整个业态与高房租成本有着密切关系。除了房价全国第一的杭州，放眼全国市场，情形多有雷同。据公开数据显示，一线城市的租金一般在300～500元/平方米•月，二线城市则是200～300元/平方米•月，三四线城市100～200元/平方米•月，而租金一般可以占到销售额的9%～12%。

    吉林大药房总部位于长春，据其副总经理杨启忠介绍，摆在他们面前的选址难题不是门面选择少，而是因为租金较高，越繁华的地段商铺“翻盘”速度越快，门面每“翻盘”一次，房租约上调10%左右。从2009年开始，长春市核心商业区之一的红旗街商圈内，房租较同期相比已经上涨近200%，令不少企业望而却步。所以，最关键的问题是性价比。企业其实有着强烈的扩张需求，为此拓展部从原来的几个人扩充到目前的20多人，再加上背靠上市公司亚泰集团，有着强大的资金背景，但面对飞速猛涨的房租，企业在开店选择上仍旧是慎之又慎。

    有着强烈扩张诉求以及强大资金实力的吉林大药房尚且如此，处于成长期的山东某连锁，其负责人就只能因“日新月异”的租金而苦闷，不得已放慢开店速度，并调整经营战略，将重心放在提升现有门店经营能力方面。

    续租成本翻番

    高昂的租金已经让众多零售企业不堪重负，可房东还在想方设法提高租金，续租租金上涨的压力甚至已经影响到了中部一些并不发达的二线城市的零售企业。

    安徽某连锁药店拓展总监表示，“2008年前后,房租每平方米仅在30至40元，自2009年上半年开始，房租开始走前难以抉择的一个难题。

    为此，有零售企业甚至成立了专门的部门，提前两三年与物业的业主“磨”，并一再退让，甚至在合同期内就主动增加租金，只为把物业“留”下来。

    北京普安大药房相关负责人介绍，虽然现在门店并未到期，但由于不少门店签约较早，时间较长，大部分租约均在五年以上，房租也相对便宜，为了到期后能与房东成功续约，达成良好的合作关系，企业主动提出每年增加10%左右的租金。“正是因为品牌及诚信度得到了房东的认可，企业才敢在房租即将到期的大限下，大胆改造重装店面。”

    湖南芝林药业董事长曾诚表示，高。目前,我们的房租多已上涨至每平方米70元至100元，上涨了一倍有余，部分靠近医院的门店甚至达到了150～200元/平方米。即便如此，续约时不少房东也由原来的五年一签改为两年一签。”

    “我们没有自有物业，30多个门店全是租赁。今明两年有10多个将到期，占总数的1/3。”刚刚将四家门店成功续租的该总监似乎并不满意，“房租贵是其次。业主不愿签更长时间的合同，软磨硬泡之下，也只签了三年，租金从第二年开始每年要递增10%。”

    企业正在面临转型期，越来越短的租赁年限，意味着零售企业在门店升级改造方面必须慎之又慎。卖场平均3至4年就会进行一次升级改造，但3年的租赁期意味着，只有确保能续租，企业才敢重装门店。改还是不改，成为摆在经营者面即便房租一涨再涨，零售企业大多也只能选择续签，因为就算拿新物业开新店，租金成本也不会便宜；而一旦放弃老店，不但品牌、利益受损，觊觎已久的竞争对手则会马上补位，企业可能更得不偿失。

    为了应对租金上涨以及续约不确定等因素，现在的芝林大药房采取大店加小店的业态模式，即一个中心区域由大店辐射社区店，而大店保证自有物业，从而确保大店正常经营；租用的物业则尽量延长租期，比如5至8年，与房东达成共识，确定前三年房租，后期按市场行情进行相应提升；低于5年合同的物业，则约定在合同到期后，在同等房租的基础上，优先租给企业；如果租期仅为2年左右，考虑到投入太大，很难收回投资，那么企业只能无奈选择放弃。